房屋买卖纠纷案

房屋买卖纠纷案

案情介绍：事实与理由：谢某某与李某某原系夫妻、与谢某系父子，谢某与李某恒系外祖父孙，孙某某与苏某某系夫妻。2011年4月9日，李某某与孙某某签订《房屋买卖协议书》，由李某某向孙某某购买房屋，建筑面积约65平方米，每平方米7500元。该协议约定，双方签订协议后不得违约，如有违约双方议定违约金为全部房款的10%，由违约方赔偿对方。当日孙某某收到李某某购房定金1万元。同年7月24日李某某与孙某某、苏某某签订《补充协议》，约定房款40万元、定金1万元共计41万元，余款于进住拿钥匙和过户时分次付清。当日孙某某收到李某某购房款40万元。同月18日选定天津市河东区××号楼××号房屋（私产），2012年2月15日孙某某收到李某某购房款61750元，2012年4月13日孙某某收到李某某房款押金2万元，上述各款项由孙某某向李某某出具收条，至此李某某总房款共计491750元全部付清。2012年2月15日起李某某、谢某某在天津市河东区××号楼××号房屋内居住生活。谢某某交纳该房屋历年物业、水费、梯泵费等各项费用。2015年11月5日李某某去世。2019年12月，孙某某办理该房屋产权证，谢某某要求孙某某、苏某某配合办理产权过户，但孙某某以房屋涨价为由要求谢某某、谢某、李某恒支付房款20万元。

诉讼请求：

1．依法判令被告孙某某、苏某某继续履行《房屋买卖协议书》《补充协议》，由被告孙某某、苏某某配合谢某某办理涉案房屋产权过户登记手续；

2．依法判令被告孙某某、苏某某连带向原告谢某某、谢某、李某恒支付违约金49175元；

3．本案诉讼费用由被告孙某某、苏某某承担。

 我方律所接受原告委托并指派张律师作为原告的代理，作出代理意见如下：

一、李某某与二被告所订立的《房屋买卖协议书》、《补充协议》成立并有效

二、二被告在《房屋买卖协议书》、《补充协议》的履行中有违约行为并应当承担违约责任

三、李某某死亡后存续继承人三原告，其该合同的债权由其继承人三原告继承，三原告继承李某某所享有的权利，三原告作为《房屋买卖协议书》、《补充协议》连带债权热，依据《房屋买卖协议书》、《补充协议》向二被告主张权利。

法院认为：

按照现有证据，李某某与孙某某签订《房屋买卖协议书》时拟买卖房屋系河东区靓东花园房屋，后因选房后不能进住，改由李某某选定河东区和悦家园3-1-2010房屋并与孙某某、苏某某签订《补充协议》。故《房屋买卖协议书》《补充协议》均属于涉案房屋买卖合同的组成部分。《房屋买卖协议书》《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按约履行相应权利义务。按照现有证据，河东区和悦家园3-1-2010房屋已实际交付，李某某已先后支付房款共计491750元，孙某某亦已于2012年4月13日出具说明表示“总房款全部付清”，即李某某已履行全部义务。孙某某表示更换房屋后与李某某就价格并未达成一致意见，但与“总房款全部付清”的记载存在不一致，且其提交的证据亦不足以证明其相应主张。按照《房屋买卖协议书》约定，房产证、租赁合同过户手续由双方共同办理，房本下来孙某某配合李某某过户。现河东区和悦家园3-1-2010房屋已下发《中华人民共和国不动产权证书》，故孙某某、苏某某应承担继续履行涉案房屋买卖合同的义务。因其合同相对方李某某已去世，涉案房屋买卖合同权利义务由其继承人谢某某、谢某、李某恒共同承继。现谢某、李某恒均认可河东区和悦家园3-1-2010房屋过户至谢某某名下，故孙某某、苏某某应协助按此办理房屋过户。按照涉案房屋买卖合同约定，孙某某下产权时所交契税和基金税等税由孙某某担负，过户李某某时所交一切税费由李某某承担。故涉案房屋买卖合同履行过程中产生的税费应按此约定承担。关于违约金，孙某某、苏某某提出违约金过高抗辩，且谢某某、谢某、李某恒未提交实际损失的证据，对谢某某、谢某、李某恒的相应诉讼请求本院不予支持。

判决结果：

孙某某、苏某某继续履行《房屋买卖协议书》《补充协议》，即由孙某某、苏某某配合谢某某办理河东区和悦家园3-1-2010房屋产权过户登记手续至谢某某名下，产权过户过程中产生的相关税费按照《房屋买卖协议书》《补充协议》约定由相应主体负担。